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        大悅城:業績逐步回暖 購物中心進入開業爆發期

        2021-04-03 11:27:04 來源:證券市場紅周刊 作者:佚名
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          在房住不炒政策下,銷售規模已不是影響地產估值的最重要因素,市場更專注于預期較為穩定、經營能力突出的公司。與此同時,中國一二線城市進入深度城鎮化階段,開發商將承擔更多城市整體規劃及提升的職能,擁有多元化業務、支持產業實心化的企業將獲得更多機會,也將享受市場給予的更多估值。

          于2019年完成重組、購物中心運營能力領先的大悅城(000031,股吧)(000031.SZ),從傳統的住宅開發向商業地產、產業地產、長租公寓等新產品探索發展,多業態競爭優勢逐步顯現,并計劃加速新商業項目的落地,2021年預計開出6個購物中心。當下中高風險地區清零、居民出游意愿大幅反彈,購物中心作為城市地標、拉動消費升級的定位,加上自身優秀的運營能力,將讓大悅城的成長空間仍然可觀。

          經營穩健度持續提升

          居民出游反彈將帶來業績增量

          3月27日,大悅城發布2020年年度報告,數據顯示,公司2020年實現營業收入388.45億元,同比增長13.76%;實現凈利潤11.23億元,歸屬母公司股東凈利潤-3.87億元。盡管受疫情影響出現虧損,不過與2020年中報披露的營收同比下降33%、三季報同比下降20%相比,公司全年營收實現扭降為增,可見經營恢復態勢較好。

          與住宅類項目更具需求剛需不同,商業項目依賴線下客流,因此受疫情影響程度更深、時間更久,2020年,全國大于兩萬平方米的購物中心開業數量不足300座,同比下降40%。不過,攜程、飛豬等在線旅游平臺數據顯示,清明節和五一假期旅游產品預訂火爆,機票預訂量超2019年同期,可見居民出游意愿強烈,線下商場的客流量亦將隨之提升,為大悅城2021年業績帶來新的增量。

          回望2020年,大悅城在逆境中頗顯定力,經營穩健度有顯著提升。2020全年,大悅城控股全口徑銷售額為694億元,并實現權益銷售回款648.73億元,同比增長6.9%,由此實現經營活動凈現金流98.14億元,同比增長149.29%。不僅如此,累計新增土儲計容建筑面積456.73萬平方米,且主要集中在西安、武漢、成都、廈門等重點城市,其中0溢價和低溢價獲取占比高,使得土地獲取成本保持低位,為后續利潤空間打下了基礎。截至2020年末,公司可售貨值接近2500億。

          另外,憑借穩健經營和良好信用,大悅城實現了多渠道降低融資成本:如控股子公司成功發行15億元公司債券、公司獲批20億元公司債額度并完成發行,平均融資成本降至5.1%,保持較低融資成本水平。而截至2021年3月,公司債及中票產品已批未發額度為60.2億元,這為公司發展提供了有力資金支持。

          值得注意的是,對于市場最關注的“三道紅線”指標,大悅城也實現了優化。報告期末,公司有息負債余額708.06億元,長短期融資結構合理并不斷優化;報告期末,公司現金短債比1.76,公司短期償債能力較強;凈負債率85.53%;扣除預收賬款后的資產負債率71.76%。據了解,截至2020年末,大悅城控股在手現金超過300億元。

          購物中心精細化運營優勢突出

          大悅城進入“開業爆發期”

          歷經多年發展,大悅城已成為北方房企商業地產的標志性產品之一。自2007年西單大悅城開業迎賓以來,到2020年末,大悅城已進入了全國30多個城市,在營、在建及儲備商業項目總量近30個。2020年底,大悅城開出首個第二產品線——北京大興大悅春風里項目,繼續成為區域現象級購物中心。2020年,大悅城會員同比增長28%至861.6萬人,而在完整的產品線構建基礎上,隨著輕資產項目成為重要戰略,預計這一數字還將迅速增長。

          相比其他飛速擴張的商業地產商,大悅城顯得頗為克制,2008年到2018年間,年均新開購物中心數為1-2家,不過經過多年穩扎穩打的耕耘后,大悅城看起來正在升級打法。

          公司管理層透露,到2021年末,預計將有6個新商業體開業,其中包括位于重慶、長沙和武漢的大悅城。這將創下近年來大悅城單年最大開業量紀錄,也意味著大悅城將開啟“開業爆發期”,到2023年預計有15個新商業項目陸續上市。如北京將迎來第三個落地項目——京西大悅城,其計劃成為京西商業地標。

          大悅城擴張的底氣或在于其對購物中心的年輕化、精細化運營能力,在這方面,大悅城可說是業內標桿之一。放眼全國,購物中心都把客群定位在18-35歲,但實際運營中,大悅城落實得更為純粹:通過大悅城、大悅春風里、祥云小鎮三條產品線將目標人群劃分清晰,并獨創“主題街區商業模式”,真正打造出“年輕化”特色,這在商業中心領域是獨一無二的,也讓其成為對手難以復制的樣板。可以預見,更多購物中心落地將拉動公司業績的進一步提升。

          對于未來,大悅城表示,將堅決貫徹執行“精準投資、科學運營、力控風險、良好回報”的高質量發展經營方針,深耕城市運營和美好生活服務。對于具有較強運營力和品牌影響力的大悅城來說,抗風險能力提升、后疫情時代恢復增勢,意味著公司或將進入一個全新發展階段。

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