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        房企2020年毛利率普降 “三道紅線”下邁向管理紅利時代

        2021-04-03 11:27:04 來源:財聯社 已入駐財經號 作者:佚名
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          財聯社(廣州,記者 陳業)訊,截至4月2日,多數上市房企已披露2020年年報,并召開了一年一度的業績會。

          毛利率下降、土地出讓“兩集中”政策、“三道紅線”下如何降檔等話題,在房企2020年業績會上引發熱議。為應對新的政策環境,房企不得不在內部加快變革,在新一年的戰略方向上,不少房企提出諸如提質增效、加強合作開發等大同小異的策略。

          此外,財聯社記者發現,代表行業方向的龍頭房企在談及未來發展時,對于房地產行業告別土地和金融紅利、向管理要紅利的看法基本一致,這對行業而言或有借鑒意義。

          毛利率與規模之惑

          2020年房企業績會上一個值得關注的現象是,在規模與毛利率、擴張與盈利能力之間,如何進行平衡、抉擇,成為投資人多次提及的問題。

          雖然疫情打亂了去年一季度的銷售節奏,但進入二季度,房企通過讓利促銷等方式,基本保持了正常的銷售節奏。從排名前20房企公布的各項數據來看,同比增幅基本達到預期,部分房企甚至超額完成年度銷售目標。

          然而,在銷售規模提升的同時,房企的毛利率普遍下降。不僅龍頭房企毛利率在下降,多年來一直以高毛利率為傲的央企房地產公司,相關數據也出現下降。

          業內人士認為,從各房企自身情況來看,造成毛利率下降的原因是多方面的,一方面是讓利促銷,另一方面也有前些年所拿地塊價格過高,以及在2020年加速“換倉”等原因。

          在業績會上,被問及如何提升毛利率時,部分房企高管表示,高地價項目逐漸銷售完畢、基本完成“換倉”后,毛利率會逐漸回升。同時,伴隨毛利率較高的舊改項目逐漸入市,企業毛利率下降的問題會在一定程度得到改善。

          “舊改項目會拉動毛利率,但效果不會那么快。另一方面,在房價保持平穩,而房企拿地價格上揚的情況下,毛利率還會繼續下降。”國泰君安一位分析師告訴記者。

          從房企2020年年報披露的信息來看,不少房企制定了降負債目標,并提出2023年回歸綠檔。在業績會上,在談及未來展望時,多家房企表示,“三道紅線”之下,將繼續加速銷售、嚴控土地支出、以現金為王,并將加快回款速度。

          向管理要紅利

          在業績會上,多數房企都主動對外公布了新的銷售目標。例如,碧桂園提及未來三年年均增10%的銷售目標,恒大將2021年的銷售目標定為7500億元,融創公布的2021年銷售目標為6400億元。

          對于銷售目標,部分房企認為不應再以規模論英雄,而是要努力提升盈利水平。在2020年度業績會上,以碧桂園、萬科為代表的幾家龍頭房企,多次提及要向管理要紅利。

          碧桂園總裁莫斌在業績會上指出,“隨著土地紅利和金融紅利的逐漸消失,房企將進入管理紅利時期。誰的管理能力強,競爭力就越強,市場占有率就越大。”

          萬科董事局主席郁亮也表示,“來到管理紅利時代,業務協同性比過往要求更高,我們要面對組織如何適配戰略等問題。”

          郁亮稱,萬科兩年前一直在做組織建設問題,另一方面在組織適配戰略情況下,人才需要先行。“總結來說,組織如何適配戰略、如何發現社會上優秀人才,是萬科在管理紅利時代必須提升、解決的問題。”

          業內人士認為,在集中供地政策下,拿地將進一步考驗房企管理水平。有房企高管在業績會上表示,集中供地考驗的是企業計劃鋪排能力,包括企業在集中供地期間,資金的籌措和資源等多項整合能力。

          在郁亮看來,與過去不同的是,當下市場機會不再是唾手可得,能否把握住這些機會,取決于企業是否有能力解決客戶痛點,能不能提供有競爭力的產品和服務。“雖然不能再賺大錢、快錢,但我們還是可以靠自己的努力,做到掙慢錢、長錢、老實錢。這個行業仍然有持久的生命力,得能力者得未來。”

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